Comment choisir son peuplement dans le logement social ?

mai 20, 2019

Il existe un écart considérable entre trouver un candidat pour un logement et choisir le bon candidat pour un logement : celui qui correspond aux objectifs d’occupation sociale souhaités.

Dans ce billet, nous vous proposons d’envisager le cas où l’opérationnel agit sans recommandation clairement définie au cas où son action est guidée par une prescription tangible.

Chaque jour, des chargés de clientèle sélectionnent des candidatures de ménages à passer en CAL.

  • Sur quels critères cette sélection est-elle opérée ?
  • Comment est-elle pilotée ?
  • Quel état de d’occupation génère-t-il au niveau des résidences et au niveau des territoires ?

Comment permettre aux chargés de clientèle d’associer la contrainte de trouver rapidement un candidat et celle de trouver le candidat correspondant au peuplement souhaité ?

Le peuplement élémentaire

La vacance d’un logement s’arrête lorsqu’un nouveau locataire entre dans les lieux. C’est le premier niveau du peuplement. Nous appelons cela un peuplement élémentaire. En réalisant cette opération, on espère que la situation résidentielle est viable et qu’elle apporte satisfaction aux différentes parties prenantes (bailleur, demandeur, réservataire, administrateurs de la CAL).

Nous distinguons deux approches dans le peuplement : l’approche opportuniste (peuplement subi) et l’approche volontariste (peuplement choisi).

Le peuplement subi

rapprochement offre demande symbiose-solution-bailleur-social-peuplement-choisi-Peuplement subi
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Le peuplement subi s’effectue au gré de la demande disponible. L’approche est souvent opportuniste.  La nécessité de trouver rapidement un « candidat » impose de privilégier les opportunités qui se présentent.  Ce problème est accentué par un préjugé lié à une pratique inefficace du SNE au regard des volumes de demandes à traiter et d’un outillage parfois inadapté  pour tirer le meilleur parti de ce vivier de demandeurs.

Les membres de la CAL ne décident que sur la liste des candidats qui leur est soumise et n’ont aucune visibilité sur la file d’attente pour chaque logement disponible.  De facto, la  CAL apparait parfois comme une chambre d’enregistrement de décisions prises en amont dans des conditions qui ne sont pas toujours lisibles.

Le peuplement qui résulte de ces opérations est piloté par le hasard.  

Le peuplement subi n’empêche pas de peupler un logement, mais pas nécessairement avec les populations requises pour atteindre les objectifs souhaités. Il ne permet pas de réduire durablement la vacance car les logements les moins attractifs restent vacants.

Le peuplement choisi

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Le peuplement choisi se caractérise par une approche volontariste.

Les solutions sont envisagées à partir du stock de logements disponibles et de leurs caractéristiques essentielles. Ce qui signifie une segmentation de l’offre associée à une segmentation des catégories de population ciblées pour chaque groupe de logement.   Cette étape permettra de simplifier la formalisation des objectifs de peuplement.

Les objectifs sont par suite traduits en règles priorisées et exécutées dans le cadre d’un rapprochement offre demande automatisé.

On obtient ainsi une liste de solutions ordonnées par viabilité qui tient compte autant de l’attractivité du logement pour le demandeur que des objectifs de peuplement souhaités par le bailleur ou les autres parties prenantes (EPCI, Réservataires,etc.)

Les listes de solution peuvent également être segmentées selon les filières des réservataires (ActionLogement, Fonctionnaires, Prioritaires dont Handicap ou Dalo etc..)

Grâce aux listes de solution, le travail des chargés de clientèle se trouve simplifié. Leurs actions sont mieux encadrées et leurs résultats optimisés.

Le peuplement choisi permet ainsi d’aligner l’action des opérationnels sur les choix stratégiques du bailleur social.

Il permet également au bailleur d’engager une stratégie de récupération de la délégation de désignation des candidats sur les contingents de ses réservataires, ainsi qu’un passage au mode de gestion en flux comme préconisé par la loi ELAN . Ce qui permet d’éliminer les délais d’attente de  désignation des candidats.

Grâce au peuplement choisi, le bailleur peut maximiser le nombre d’objectifs de peuplements satisfaits et se donner les moyens de réussir sa politique de mixité sociale.



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