Quels sont les principaux facteurs de la vacance dans le logement social ?

avril 29, 2019

Le délai habituellement considéré pour la relocation d’un logement est de 1 à 3 mois; passé celui-ci, on parle de vacance longue durée. Mais, quels sont les facteurs de cette vacance ? Leurs causes ? Comment peut-on agir sur ceux-ci afin de réduire les délais de remise en location.

La zone géographique

La vacance commerciale touche l’ensemble du territoire, mais la zone géographique ainsi que la tension du marché locatif l’affecte directement. En effet, le taux de vacance est inversement proportionnel à la tension du marché. Les zones tendues ont des taux de vacance faible, les zones détendues subissent un taux plus élevé. Aussi, on constate que les logements situés dans les quartiers prioritaires ont une vacance plus importante que sur les autres quartiers.

Le type de logement
Toutes les typologies de logements ne sont pas soumises au même régime. En effet, les logements vacants sont principalement les T3 et T4.
Les T1 sont également beaucoup représentés dans la vacance commerciale. Mais cela s’explique plus par une rotation plus importante que sur les autres typologies de logements, que par une carence de demandeurs ou même de défauts patrimoniaux.

Les logements inadaptés
Un autre facteur majeur de la vacance est la vétusté du patrimoine. On constate que la majorité des logements sociaux ont été construits fin du XXème siècle. A cette époque, ils devaient répondre à un besoin d’hébergement lié à la forte croissance industrielle dans les années 60/70. Or, les logements datant de 1950 à 1974 sont ceux qui connaissent le plus fort taux de vacance.

Ces logements familiaux (T4/T5 et plus) ne sont plus adaptés à la demande actuelle car depuis plusieurs décennies, les changements que la société française a subi ont fortement impacté la composition des ménages. En outre, ces logements sont plus énergivores, et donc plus soumis à la vacance commerciale que la moyenne. D’autres logements plus récents -mais dont le diagnostic énergétique est sous le marché- souffrent de la même cause.

Le statut du logement (vs. les logements inadaptés ?)

La plupart des logements sociaux sont conventionnés APL, mais il persiste un petit pourcentage de non conventionnés. C’est sans surprise que ces logements sont ceux les plus touchés par la vacance commerciale. Les logements avec les loyers les plus élevés connaissent un taux de vacance également plus élevé.

Les logements qui ne sont pas catégorisés « Bâtiment basse consommation » n’obtiennent pas de financement pour leur réhabilitation. Alors que ces logements à haute performance énergétique ont des loyers plus chers. Pendant que les locataires ont des revenus qui restent modestes et ne peuvent pas payer un loyer plus important.

Les facteurs locaux

Il existe également plusieurs facteurs locaux qui entrent en compte dans le taux de vacance commerciale. Il faudra ainsi prendre en compte la densité de population, le taux d’emploi, le taux de rotation, la typologie des ménages demandeurs.

Également, il est intéressant d’observer le taux de vacance dans le parc privé pour le comparer à celui du parc des logements sociaux.

La vacance commerciale est également impactée par des facteurs locaux : la précarisation des ménages, la diminution du nombre d’emplois, le vieillissement de la population, l’insuffisance de desserte en transports, le manque de commerces de proximité. Ce sont donc régulièrement les mêmes logements d’un bassin qui sont exposés à ce type de vacance.

La gestion locative

Le principal axe d’amélioration de la performance commerciale repose sur le processus de remise en location et plus particulièrement sur la capacité de l’équipe commerciale à identifier les meilleurs candidats à prospecter.

Tout retard pris lors de cette phase induit un manque à gagner locatif, qui est relativement facile à estimer (tant en volume qu’en valeur financière).

La recherche des « bons » candidats est chronophage. En effet, il faut tenir compte de nombreux paramètres, risques d’impayés, des objectifs de peuplement en vue de respecter les obligations légales de peuplement (qu’elles soient locales, comme nationales).

Parfois le logement est refusé par le ménage, notamment à cause de son prix, du quartier (contexte résidentiel) ou du montant des charges.

Il est nécessaire d’intégrer au processus de mise en relocation la visite du logement par les candidats avant la CAL, afin de réduire le taux de refus post-CAL (qui induit inévitablement un délai de vacance supplémentaire). Ainsi, on maximise ses chances de relocation dans un délai plus bref.

Cependant, cela nécessite du temps, de l’organisation et des objectifs précis. La définition des objectifs n’est pas une finalité en soit, il faut les piloter, les suivre, ce que les indicateurs traditionnels ne permettent pas. En effet, ils répondent certes à un état des lieux précis, mais reflétant uniquement les actions passées.

Ne serait-il pas plus judicieux de suivre les métriques de ces indicateurs au quotidien afin de transformer les indicateurs quotidiens en incitateurs d’action pour les équipes opérationnelles ?

Les outils mis à disposition du service de commercialisation restent insuffisants. Bien souvent, ils se limitent à des critères de recherche parmi le vivier de demandeurs du bailleur ou du SNE.

Ce mode de prospection est désuet et n’apporte que peu de résultat.

Bien souvent, les logements sociaux sont méconnus de leur cible car il n’en est fait que trop peu de publicité.

Les délais de gestion, d’approbation, de prospection sont parfois trop longs et entretiennent le taux de vacance du logement social. La gestion administrative, parfois complexe, peut à son tour jouer impacter le délai de relocation.

Tout cela peut amener à un certain découragement de la part des chargés de commercialisation et par conséquent accroître le taux de vacance.